Travailler de chez soi tout en optimisant sa fiscalité : un BNC en EI peut-il se verser un loyer ?

La réponse est oui, mais sous certaines conditions strictes qui varient selon que vous êtes propriétaire ou locataire de votre logement.

L’entrepreneur est propriétaire de son logement

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez vous verser un loyer en établissant un bail entre vous-même en tant que personne physique et votre entreprise individuelle en tant que locataire professionnel.

Ce loyer est déductible du bénéfice BNC, ce qui réduit votre imposition et vos cotisations sociales. Toutefois, il doit être déclaré aux impôts et imposé en revenus fonciers (location nue) ou en BIC (location meublée) selon le type de bail mis en place. Pour éviter toute requalification fiscale, le montant du loyer doit être fixé selon les prix du marché.

L’entrepreneur est locataire de son logement

En tant que locataire, vous pouvez également sous-louer une partie de votre logement à votre entreprise à condition que votre bail initial l’autorise ou que vous obteniez une autorisation écrite de votre propriétaire.

Si cette sous-location est autorisée, vous devez rédiger un bail de sous-location mentionnant la surface et le montant du loyer. Ce loyer est déductible du bénéfice BNC, mais devra être déclaré comme un revenu foncier par le locataire principal.

Si la sous-location est interdite, vous ne pourrez pas vous verser de loyer. Toutefois, il est toujours possible de déduire une partie de votre loyer principal en fonction de la surface utilisée pour votre activité professionnelle.

Exemple :

• Vous utilisez 20 % de votre logement pour votre activité libérale.

• Loyer total : 1 500 €/mois.

• Déduction possible : 20 % x 1 500 € = 300 €/mois (soit 3 600 €/an).

Avantages et Inconvénients du Versement d’un Loyer en BNC

Avantages

• Réduction du bénéfice imposable et des cotisations sociales : Le loyer versé est une charge déductible, ce qui réduit l'impôt sur le revenu et les cotisations Urssaf.

• Choix du régime fiscal pour les loyers perçus :

  • Location nue (revenus fonciers) : Abattement forfaitaire de 30 % en micro-foncier ou déduction des charges en régime réel.

  • Location meublée (BIC) : Abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC ou possibilité de déduire les charges (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt, etc.) en régime réel.

Inconvénients

• Prélèvements sociaux de 17,2 % : Ces prélèvements s’appliquent aux revenus fonciers (location nue), mais pas aux locations meublées (souvent soumises à cotisations sociales sous le régime LMP/LMNP).

• Absence de déduction de charges en micro-foncier ou micro-BIC : Si vous êtes en régime micro, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, seulement l’abattement forfaitaire.

• Formalités administratives : Rédaction d’un bail obligatoire et déclaration des loyers en revenus fonciers ou BIC auprès des impôts.

Comment mettre en place ce montage fiscal ?

Si vous souhaitez structurer cette optimisation fiscale, voici les étapes à suivre :

• Déterminer si ce montage est avantageux pour vous en fonction de votre statut (propriétaire ou locataire) et de votre régime fiscal.

• Rédiger un bail conforme aux exigences fiscales, avec un loyer cohérent avec les prix du marché.

• Choisir le bon régime d’imposition pour les loyers perçus (revenus fonciers ou BIC) afin d’optimiser votre fiscalité.

• Déclarer correctement ces revenus aux impôts et éviter les erreurs pouvant entraîner une requalification fiscale.

Conclusion

Bien structuré, le versement d’un loyer par votre entreprise individuelle peut être une excellente solution pour réduire vos impôts et vos charges sociales tout en valorisant votre patrimoine. Toutefois, ce montage fiscal nécessite de respecter plusieurs conditions et obligations déclaratives.

Besoin d’accompagnement ?

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• Structurer et sécuriser la mise en place de votre loyer professionnel.

• Choisir le régime fiscal optimal.

• Éviter les erreurs et les redressements fiscaux.

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